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房产市场发展正朝预期 调控力度不减趋势未变

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摘要:房产市场发展正朝预期 调控力度不减趋势未变
国家统计局18日发布数据显示,6月份全国70个大中城市中,新建商品住宅和二手住宅销售价格同比下降的城市数均超过80%。经过艰苦不懈的努力,房价过快上涨的势头总体上得到有效遏制。

随着宏观经济形势的不确定性和房地产市场的变化,持续一年多的“最严”房地产调控成效如何?又面临哪些挑战?

基本走势没有改变

6月份,全国70个大中城市中,新建商品住宅销售价格同比下降的城市有57个,比5月份增加2个;二手住宅销售价格同比下降的城市有58个,与5月份的下降城市个数相同。新建商品住宅和二手住宅销售价格同比下降的城市个数均超过80%。

国家统计局城市司高级统计师马晓明说,这表明,经过艰苦不懈的努力,房价过快上涨的势头总体上得到有效遏制,房地产市场调控取得了明显成效。

然而,6月份新建商品住宅销售价格环比上涨的城市有25个,比5月份增加了19个;二手住宅销售价格环比上涨的城市有31个,环比上涨的城市个数比5月份增加了13个。

对此,住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹表示,最新一轮的房地产调控使得投机性需求基本上被挤出了市场。本轮调控以来,一些自住型和改善型需求已积攒一年多,最近有一定程度的集中释放。自住型需求在较长一段时期之内是固定的,所以,只要落实好调控政策,房价不具有继续快速上涨的基础。

最近一段时间,个别城市的优质地块受投资者追捧,被业内部分人士解读为房地产市场开始转变的信号。

国土资源部7月12日发布的上半年房地产用地供应情况表明,上半年全国房地产用地流标流拍1882宗,比去年同期多864宗。二季度,105个监测城市中,53个住宅地价环比持平或负增长,而同比负增长城市由上季度的19个增至32个。

这些数据表明,部分城市土地拍卖中出现的高地价,并不能构成市场全面回暖的基础,对房地产市场整体格局特别是住房用地难以有实质性影响,大幅溢价、地王频现的市场基本面并不存在。

针对房地产市场调控可能放松的论调,6月底,多部委表态重申要坚持房地产调控不动摇。7月初,国务院总理温家宝在调研时再度重申,必须坚定不移做好调控工作,把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策。

由此看来,无论是市场反映还是政策取向,都可以得出房地产市场正朝调控预期方向发展的结论。

必须强化监管问责

面对房地产市场出现的新情况,也必须严防少数地方借“微调”之名改变房地产调控政策。有业内专家提出,当前正值房地产市场调控的关键时刻,政府部门必须加强监管,把调控政策落实到位。

实施严格的监管,首先要加强对“限购”政策执行的监管。各地凡是与中央房地产调控政策和精神相违背的所谓“微调”,都应严厉禁止。谨防以鼓励“刚需”为名,行放松调控之实。对此,住房和城乡建设部新闻发言人近日表示,将会同有关部门继续密切关注各地执行调控政策的情况,及时制止纠正少数地方出台放松抑制不合理购房政策。

其次,要进一步加大对差别化信贷政策的监管。现阶段,严格的信贷政策成为抑制成交量和房价反弹的重要因素。如二套房贷首付60%、1.1倍利率,三套房停贷等。近日,中国人民银行和银监会都重申,房地产信贷政策不会松动。住房和城乡建设部也表示,将积极配合金融部门,继续严格执行好差别化住房信贷政策。

建立问责机制,是本轮房地产调控的一大特点。2011年1月出台的“新国八条”第七条指出,要“落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制”。对于新建住房价格出现过快上涨势头、土地出让中连续出现楼面地价超过同类地块历史最高价的,住房和城乡建设部、国土资源部、监察部要会同有关部门,约谈省级及有关城市人民政府负责人。对未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标的,相关省级人民政府要向国务院作出报告。

“地方政府调控不走样,是调控效果的基本保障,只有对踩红线的地方政府及时严厉纠正,对未能完成调控目标的政府加强问责,才能稳定市场预期,保证房地产行业健康发展。”暨南大学管理学院教授胡刚说。

调控任务依然艰巨

“如果仅把控房价作为目标,而相关配套政策跟不上,则很可能出现房价下跌后重复反弹的情况。因此,建立中长期制度至关重要。”中国房地产业协会副会长朱中一说。

住房和城乡建设部部长姜伟新此前曾表示,房地产市场需要建立一套长远、宏观的政策设计,调控方式要逐步从行政手段向经济手段过渡,且以经济手段为主。同时,行政手段将始终作为调控手段进行储备,随时准备利用。

从2011年初本轮调控开始,建立健全房地产市场调控的长效机制和政策体系就反复被提及,在“限购”、“限贷”等调控手段之外,包括房产税、大中城市住房信息联网等在内的政策也开始加紧试点和推动。

朱中一认为,加强房地产市场中长期制度建设和结构调整,应包含以下几方面内容:一是进一步实施差别化的信贷税收政策,合理引导自住型和改善型住房需求,遏制投机投资性购房,同时加快推进房产税的实施;二是进一步规范土地供应,完善土地招拍挂制度,完善土地增值税的清算和监管;三是注意保障房和房地产市场之间的衔接,让保障房建设和房地产市场得到同步的发展;四是增加普通商品房供给。

住房和城乡建设部专家委员会住房组成员张泓铭认为,房地产市场的制度设计应该涵盖3个方面:第一,自住型的消费需求应该鼓励;第二,对租赁需求应该加以引导和规范;第三,对投机性需求必须抑制。

我国正在上海、重庆两城市进行房产税试点。对于利用税收手段进行房地产调控,山东财经大学教授郭松海认为:“在推进房产税的同时,要适时适度地减少房地产转让、出租环节的税收,优化税负结构。”

中央财经大学证券期货研究所所长贺强说,房产的情况很复杂,位置、面积、朝向等因素千差万别,买房人的收入水平、家庭负担也不一样,房产税要综合考虑这些情况。(记者亢舒)

长效方能治根本

要巩固调控成果,必须在遏制投资、投机性需求的同时,出台更多常态化的政策和更多市场化的调控机制

随着调控的持续发展,建立房地产市场调控长效机制的必要性和紧迫性越来越突出。

我国正处于城镇化进程加快推进的过程中,城镇化率刚刚超过50%,要达到发达国家80%至90%的水平还需要相当长时间。而且,我国人多地少,住房需求大于供给的情况将长期存在。因此,化解供需矛盾是解决我国房地产市场问题的重要着力点。

除了政府主导进行大规模保障性安居工程建设外,绝大多数住房供给还要靠市场完成。在供需矛盾过于突出的情况下,适度运用行政手段对发展过热、结构过偏的市场进行调控纠偏,是政府的应有职责。不过,从市场的长期建设来看,政府在调控过程中应综合运用经济、法律、行政手段。如果长期依靠行政手段对市场进行调节,可能会进一步扭曲原本就不规范的市场,不利于房地产市场健康持续发展。我国房地产市场建设的长期性,决定了在政策层面应加快建立一套更加稳定、科学的长效机制。

房地产市场的复杂性,决定了对其调控的方式应该更加综合与全面。房地产市场与宏观经济和民生关系密切。一方面,房地产市场产业链长,对经济发展带动作用强、见效快。另一方面,住房乃民生之要,如果任由房地产价格过快上涨,不仅加大城市居民实现“住有所居”的难度,从长远看也会因积攒经济泡沫而损害宏观经济发展。此外,近年来随着房地产市场的飞速发展,地方政府靠土地出让取得了可观的财政收入。地方经济对房地产的依赖,容易导致地方政府部门在执行调控政策时打折扣,无疑加大了对房地产市场进行调控的难度。

包括“限购”、“限贷”在内的许多调控政策,在此轮遏制房价过快上涨的过程中起到了不可替代的关键性作用。不过,从长远看,房地产市场发展的长期性、复杂性,决定了带有明显行政色彩的调控手段最终要被市场化手段所取代。要巩固调控成果,必须在遏制投资、投机性需求的同时,出台更多常态化的政策和更多市场化的调控机制。惟有如此,我国房地产市场才能实现持续平稳健康发展。
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